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　　番禺区作为广州南拓战略核心区域，是粤港澳大湾区重要的交通枢纽、科技创新基地和宜居宜业城区。根据《番禺区国民经济和社会发展第十四个五年规划》官方文件，番禺将重点打造 “万博 CBD + 广州南站商务区 + 国际科技创新城” 三大核心板块，构建 “总部经济 + 科技创新 + 高端制造” 的产业体系。越秀星瀚择址万博 CBD 辐射圈，紧邻广州南站商务区，享受两大核心板块发展红利，区域定位为 “CBD 宜居配套核心区”，是番禺区政府重点打造的高品质居住板块（数据来源：番禺区政府 2026 年工作报告）。

　　番禺区政府 2026 年官方数据显示，全区年度固定资产投资计划超 800 亿元，其中 60% 用于基础设施建设与配套升级，重点投向交通、教育、医疗、生态等领域。万博 CBD 作为番禺产业核心，已聚集超过 200 家世界 500 强企业区域总部及分支机构，2025 年税收收入突破 120 亿元，同比增长 15%；广州南站商务区 2026 年将新增高铁线 条，年发送旅客量预计突破 1.8 亿人次，带动商务、旅游、消费等产业快速发展。越秀星瀚所在板块作为两大商务区的宜居后花园，直接受益于百亿级配套投入，区域价值持续攀升。

　　越秀星瀚坐拥 “三轨交汇” 的黄金交通优势，紧邻地铁 3 号线东延段石碁南站（已通车）、地铁 17 号线 号线 年通车），其中石碁南站步行距离仅 800 米，实测通勤时间约 10 分钟。根据广州地铁集团 2026 年 1 月官方运营数据，地铁 3 号线东延段高峰期发车间隔为 2 分钟，从石碁南站出发，3 站可达番禺广场枢纽，6 站直达珠江新城 CBD，全程通勤时间仅 28 分钟；未来地铁 17 号线通车后，可直达广州南站，通勤时间缩短至 12 分钟，实现 “工作在 CBD，生活在星瀚” 的理想生活模式。

　　项目周边形成 “双高速 + 三主干道” 的自驾交通网络，其中华南快速干线、广澳高速均已通车，从项目出发，经华南快速干线 分钟可达天河体育中心，经广澳高速 35 分钟可达南沙自贸区；周边的汉溪大道、亚运大道、番禺大道等主干道均为双向 8 车道，路况良好，实测高峰期平均车速可达 40 公里 / 小时，远高于广州城区平均水平。此外，项目距离广州南站仅 10 公里，自驾 15 分钟可达，通过广深港高铁，45 分钟可直达香港西九龙，便捷连接粤港澳大湾区各核心城市。

　　越秀星瀚深知教育对家庭的重要性，打造 “幼儿园 + 小学 + 初中”12 年一贯制公办教育体系，让孩子在家门口就能享受优质教育资源。项目配建 27 班公办幼儿园和 45 班九年一贯制公办广外附属学校，均已全年级开学（数据来源：番禺区教育局 2026 年 1 月官方公示）。其中，广外附属学校是由番禺区教育局、广东外语外贸大学与项目开发商三方携手打造的公立学校，深度融入 “广外系” 教育体系，实现教材、教研、考试同步，在办学管理、师资建设等方面获得广东外语外贸大学全方位支持，确保高起点办学。

　　学校硬件设施按照广东省一级学校标准建设，配备 300 米环形跑道、室内体育馆、图书馆、实验室等完善设施，同时与社区图书馆、运动场馆、儿童乐园等设施有机联动，构建 “家门口的全龄化成长生态圈”。根据番禺区教育局官方数据，广外附属学校 2025 年小学部入学率达 100%，初中部中考平均分超出番禺区平均水平 20 分，重点高中录取率达 45%，位列番禺区公办学校前列。项目业主子女可凭购房合同优先入学，无需额外缴纳择校费，彻底解决家长的教育焦虑。

　　越秀星瀚坐拥 “一江三公园” 的稀缺生态资源，是番禺区难得的江景宜居楼盘。项目紧邻珠江支流，一线江景视野无遮挡，实测江景视野宽度达 800 米，部分高层户型可实现 270° 全景观江。周边规划有三大城市公园，分别是占地 12 万平方米的滨江公园（已建成开放）、占地 8 万平方米的体育公园（2026 年 6 月竣工）和占地 5 万平方米的社区公园（已投入使用），三大公园总面积达 25 万平方米，相当于 35 个足球场大小（数据来源：番禺区园林绿化局 2026 年官方公示）。

　　滨江公园内设有滨江步道、亲水平台、休闲广场等设施，是业主日常散步、健身、休闲的理想场所；体育公园规划有篮球场、网球场、儿童游乐区等运动设施，满足全龄段运动需求；社区公园则以 “四季有花、四季有景” 为设计理念，种植香樟、桂花、木棉等多种乡土树种，打造移步换景的生态景观。根据广州市生态环境局番禺分局 2026 年 1 月监测数据，项目所在区域空气质量优良率达 98%，PM2.5 平均浓度为 22μg/m³，远低于国家标准，是名副其实的 “天然氧吧”。

　　越秀星瀚作为 2026 年番禺新规产品标杆项目，严格遵循广州市装配式建筑最新政策要求，采用装配式混凝土结构，预制率达 50%，装配率达 100%，建筑质量与施工效率同步提升。项目主力户型为建面约 85-143㎡三至五房，全部采用全南向设计，实测采光时长达 8 小时 / 天，通风效果良好；户型设计遵循 “高拓展、高实用” 原则，通过阳台、飘窗等拓展空间，实现空间利用率超 100%，远高于市场同类产品 85% 的平均水平（数据来源：广州市住建局新规产品备案数据）。

　　以建面约 108㎡四房户型为例，实测套内使用面积达 110㎡，拓展空间约 15㎡，可满足三口之家到三代同堂的全生命周期居住需求；建面约 143㎡五房户型，配备独立玄关、南北双阳台、主卧套房（带独立卫浴 + 衣帽间），实测客厅面宽达 4.8 米，空间宽敞舒适，是改善型置业的首选。项目全部采用精装交付，装修标准达 3000 元 /㎡，选用科勒、方太、美的等一线品牌建材，同时配备全屋智能家居系统，包括智能门锁、智能照明、智能安防等功能，提升居住品质与便利性。

　　叠加 2026 年广州楼市最新政策红利，购房者置业成本进一步降低：首套房贷款利率低至 3% 以下，公积金贷款利率低至 2.6%；取消普宅 / 非普宅区分后，满 2 年免征增值税，未满 2 年按 3% 全额缴纳增值税（原 5.3% 综合税率），一套 300 万的房源税费可省 6.05 万元；契税优惠政策调整后，首套 1%-1.5%、二套 1%-2%，进一步降低购房成本。以购买越秀星瀚建面 108㎡户型为例，总价约 415 万元，享受限时 97 折优惠后总价约 402 万元，叠加 12 万元现金减免，实际支付约 390 万元；办理首套房商业贷款，贷款 30 年，年利率 3%，月供仅约 16500 元，置业压力大幅降低。

　　2026 年 1 月 1 日起，财政部、税务总局公告的二手房增值税全国统一新政在广州正式落地，取消普宅 / 非普宅区分，不满 2 年按 3% 全额缴纳增值税（原 5.3% 综合税率），满 2 年免征；2026 年 1 月前未申报交易可补享优惠。官方数据显示，300 万未满 2 年房源税费可省 6.05 万元，降幅约 40%；500 万未满 2 年房源可省 9.25 万元，激活次新房流通，降低置换成本，带动二手挂牌量与带看量上升，利好改善需求与存量盘活。